不動産を購入した夫婦が離婚する際、問題となるのが、住宅ローンや名義に関することです。不動産の名義が夫婦共有であって、住宅ローンが残っている場合は、単独名義にしたい、連帯保証人や連帯債務者を外したいと思うのは当然です。しかし、住宅ローンは、金融機関と申込人との間で交わされた契約ですので、離婚するからといって債権者である金融機関の承諾を得ず、勝手に名義を変更したり、連帯保証人や連帯債務者から外れたりすることは原則できません。
住宅ローンの契約書には、「住宅ローンの支払期間中に名義を変更する場合は、金融機関の承諾を得ること」、「承諾を得ずに名義を変更した場合は、住宅ローンを一括請求することがあります」といった内容の条項が入っていることがあります。したがって、契約の変更には、必ず金融機関の承諾が必要であり、事前に相談することが必要です。
離婚する際、住宅ローンが残っている不動産は、他人に賃貸して、賃料収入により住宅ローンを支払い続けるなどの方法を除き、通常、「夫婦のいずれかが住み続ける」、あるいは「売却する」かを選択することになります。
売却をしない場合は、名義を誰のものにするか、住宅ローンの支払いをどうしていくか、不動産をもらわない配偶者は財産分与としていくら受け取るべきか、保証人の問題はどうするかなど、難しい問題が生じてきます。
不動産が夫名義で、そのまま夫が住み続けて住宅ローンも支払っていくということであれば、特に問題ありません。問題は、妻が連帯保証人や連帯債務者となっていた場合です。この場合、夫婦間でいくら「離婚後は夫が住宅ローンを支払う」と合意しても、金融機関に対する責任を免れることはできません。妻が責任を免れるためには、金融機関と交渉して、新たな連帯保証人や保証協会の利用等を承諾してもらう必要があります。
なお、不動産の査定金額が住宅ローンの残りより大きい場合は、そのプラス部分について夫婦それぞれの寄与度に応じて財産分与をすることになります。
夫婦は、離婚をすれば他人です。夫が会社を辞めたり、再婚したりして、住宅ローンの支払いを滞納すれば、妻は立ち退きを迫られる可能性があるため、非常に不安定な立場におかれてしまいます。そのため、夫が住宅ローンを支払わなくなった場合を想定しておく必要があります。
住宅ローンの債務者の変更については、妻が安定的な職業に就いており、それなりの経済力がなければ難しいのが実情です。ただし、債務者を夫にしたまま、現実は妻が支払っている場合もあります。
不動産を売却した金額から住宅ローンの残りを返済しても、売却益がでた場合は、夫婦それぞれの寄与度に応じて財産分与をすることになります。
この場合、不動産を売却することにより利益が生じますので、その利益を夫婦で分割する一番簡単な方法です。
住宅ローンが残る不動産を売却するには、その差額分（下記例では500万円）の現金を用意する、あるいは新たに借入をし、金融機関へ支払って、抵当権の抹消登記をしなければ、買い手を見つけるのは困難です。不動産を売却した金額から住宅ローンの残りを返済しても、売却損がでた場合は、夫婦それぞれの負担割合に応じて財産分与をすることになります。
この場合、不動産を売却しても住宅ローンが残るだけですので、夫婦のいずれかが住み続け、住宅ローンの支払いを続けるのが一般的です。